索引號: 000014349/2020-765741 主題分類: 綜合政務
發布機構: 省政府辦公廳 公開日期: 2020-12-07
文號: 浙政辦發〔2020〕62號 文件登記號: ZJSP01 - 2020 - 0014
有效性: 有效
浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見
  • 發布日期:2020-12-07 15:22
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  • 來源:省政府辦公廳

各市、縣(市、區)人民政府,省政府直屬各單位:

為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)精神,結合我省實際,經省政府同意,現就全面推進我省城鎮老舊小區改造工作提出以下實施意見。

一、總體要求

(一)工作目標。以改造帶動全面提升,實現基礎設施完善、居住環境整潔、社區服務配套、管理機制長效、小區文化彰顯、鄰里關系和諧。到2022年,累計改造不少于2000個城鎮老舊小區,基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末,基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

(二)基本原則。

———政府引導、共同締造。加強政策引導和統籌協調,發揮居民主體作用,充分調動社會力量參與,實現共謀、共建、共管、共評、共享。

———因地制宜、精準施策。科學確定改造目標,盡力而為、量力而行,不搞“一刀切”、不層層下指標。順應群眾期盼,以確保居住安全、改善人居環境、提升配套服務為重點,積極借鑒未來社區理念,合理制定改造方案,建設美好家園。

———系統聯動、整體推進。整合各方資源,將城鎮老舊小區改造與未來社區建設、美麗城鎮建設、海綿城市建設、智慧安防小區建設、垃圾分類、“污水零直排區”建設等有機結合,努力實現“最多改一次”。

———創新機制、優化治理。強化服務監管,推進多元化融資,鼓勵以市場化運作方式實施改造。以基層黨建為引領,創新社區治理模式,完善小區長效管理機制。

二、明確改造任務

(一)明確改造對象范圍。城鎮老舊小區是指城市、縣城和建制鎮建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的住宅小區(含單棟住宅樓),不包括以自建住房為主的區域和城中村。重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區。已納入棚戶區改造計劃的,不得列入城鎮老舊小區改造計劃。

(二)合理確定改造模式。結合我省實際和群眾需求,城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型。

1.綜合整治型。適用于房屋結構性能滿足安全使用要求的城鎮老舊小區,改造內容分為基礎類、完善類、提升類。

(1)基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容,主要是市政配套基礎設施改造以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中,改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施,以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。

(2)完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容,主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中,改造建設環境及配套設施包括拆除違法建筑,整治小區及周邊綠化、照明等環境,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、公廁、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

(3)提升類。為豐富社區服務供給、滿足居民美好幸福品質生活需求、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容,主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造,包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施,以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

2.拆改結合型。適用于房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區,主要包括以下三種:房屋質量總體較差,且部分依法被鑒定為C級、D級危險房屋的;以無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅(含筒子樓)為主的;存在地質災害等其他安全隱患的。實施拆改結合改造,可對部分或全部房屋依法進行拆除重建,并配套建設面向社區(片區)的養老、托育、停車等方面的公共服務設施,提升小區環境和品質。堅持去房地產化,原則上居民回遷率不低于60%。

積極推進片區聯動改造,統籌實施城鎮老舊小區改造與周邊高度關聯的城市更新、歷史文化街區保護等項目,改建、新建基礎設施和公共服務設施,完善社區基本服務功能,構建完整居住社區,打造“15分鐘生活圈”。

(三)編制專項改造規劃和計劃。各市縣要進一步摸清既有城鎮老舊小區底數,建立項目儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意愿,切實評估財政承受能力,合理確定改造類型,科學編制城鎮老舊小區改造“十四五”規劃和年度實施計劃。

優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的城鎮老舊小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區)實施改造。涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃應與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對接,同步實施。國有企事業單位、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實施。

(四)積極開展未來社區試點。鼓勵城鎮老舊小區分類開展未來社區試點,探索“三化九場景”體系落地有效路徑,形成具有浙江特色的高級改造形態。不斷總結經驗,加快推進未來社區試點建設,實現城鎮老舊小區“一次改到位”,努力打造以人為核心的現代化城市平臺。

三、建立健全組織實施機制

(一)堅持黨建引領,構建各方共建機制。充分發揮社區黨組織在協商、監督、評議等方面的作用,搭建溝通議事平臺,統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造,真正做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。

(二)科學制定方案,建立項目推進機制。實施綜合整治改造的,由街道(鎮)牽頭制定改造方案,確定項目實施主體;實施拆改結合改造的,由設區市或縣(市、區)政府按照因地制宜、一事一議的原則,確定項目實施主體,編制改造方案。改造方案應符合城鎮老舊小區所在地塊詳細規劃要求或能通過調整詳細規劃得到落實。

健全項目管理機制,落實各方主體質量安全責任。優先推行工程總承包(EPC)、工程建設全過程咨詢管理等模式。積極推動設計師、工程師進社區,輔導居民有效參與改造。結合改造同步開展綠色社區建設。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的,應嚴格落實相關保護修繕要求。

(三)強化基層治理,完善長效管理機制。在城鎮老舊小區改造中,發揮小區關聯單位和社會力量的作用,完善社(小)區公約、章程。實施綜合整治改造的,業主確定改造方案時應同步協商確定長效管理機制,鼓勵實施專業化物業管理或準物業管理。鼓勵以街道(鎮)為單位,成立或明確物業服務企業提供基本的有償服務。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制,促進小區改造后維護更新進入良性軌道。建立公安、生態環境、建設、衛生健康、應急管理(消防)、綜合執法等部門聯合執法機制,加強城鎮老舊小區日常監管。實施拆改結合改造后宜實行專業化物業管理。

四、建立改造資金合理共擔機制

(一)加大財政資金支持。省財政安排資金支持城鎮老舊小區開展綜合整治改造。市縣政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持,可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍;符合條件的,可申請發行地方政府專項債券給予支持。統籌涉及住宅小區的各類財政資金用于城鎮老舊小區改造,對相關資金開展全過程預算績效管理,提高資金使用效益。實施拆改結合改造的項目,不納入中央城鎮老舊小區改造有關財政資金支持范圍。

(二)引導小區居民出資。實施綜合整治改造的,可通過直接出資、申請使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、申請使用住房公積金、讓渡小區公共收益、投工投勞等方式落實居民出資參與改造。實施拆改結合改造的,居民住宅建設資金原則上由產權人按照原建筑面積比例承擔。因拆除重建增加的住宅面積可以出售,出售資金用于充抵建設成本、增配社區公共服務等。

(三)加強金融服務支持。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式,運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資,但不得承擔政府融資職能,杜絕新增地方政府隱性債務。通過項目整合、設計施工一體化、片區化改造等方式,擴大項目規模,積極爭取金融機構加大產品和服務創新力度、依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

(四)吸引社會力量參與。城鎮老舊小區內的公房產權單位應出資參與改造。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。實施拆改結合改造的,鼓勵原產權單位在改造費用20%額度內出資補助。引導專業經營單位履行社會責任,出資參與改造中相關管線設施設備的改造提升。改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位,由其負責后續維護管理。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引各類專業機構投資參與改造設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。

(五)落實稅費減免政策。實施綜合整治改造,專業經營單位參與政府統一組織改造的,對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用,可作為該設施設備的計稅基礎,按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用,可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中,為社區提供養老、托育、家政等服務的機構,提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、公共醫療服務、家政服務的房產、土地,可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。實施拆改結合改造的,免收(征)城市基礎設施配套費、不動產登記費等行政事業性收費和政府性基金,涉及的經營服務性收費一律減半收費,涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

五、完善配套支持政策

(一)優化簡化項目審批。對實施綜合整治改造的項目,精簡審批事項和環節,構建快速審批流程,積極推行網上審批,提高項目審批效率。市縣政府授權建設部門牽頭組織有關部門聯合審查改造方案,認可后由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。不涉及土地權屬變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,無需再辦理用地手續。探索將工程規劃許可和施工許可合并為一個階段,簡化相關審批手續。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目,實行項目建設單位告知承諾制,可不進行施工圖審查。項目完工后,可由項目建設單位召集相關部門、參建單位、居民代表等進行聯合驗收。對實施拆改結合改造的項目,結合工程建設項目審批制度改革要求優化簡化審批。

(二)制定適應改造需求的標準規范。建設部門牽頭制定城鎮老舊小區改造技術規范,明確設施改造、功能配套、服務提升等建設要求,鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足小區應急防控和智能安防需要,合理構建居家生活、公共服務空間。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的,可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

(三)整合利用存量資源。實施綜合整治改造,可通過片區聯動改造,整合利用小區及周邊空地、荒地、閑置地及閑置房屋等存量資源,為各類配套設施和公共服務設施建設騰挪出空間和資源。涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的,可在宗地使用年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的,不動產登記機構應依法積極予以辦理。對利用小區內空地、荒地、綠地和拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的,可不增收土地價款。實施拆改結合改造的,市縣政府可在妥善考慮居民需求和相鄰關系人利益的前提下,科學合理確定容積率、層高、層數、綠化等技術指標。

六、強化組織保障

省城鎮老舊小區改造工作領導小組加強組織協調、政策保障和指導督促,每年對各地城鎮老舊小區改造工作情況開展績效評價,評價結果與中央和省級獎補資金掛鉤。對工作突出的市縣,按有關規定予以褒揚激勵。市縣政府對實施城鎮老舊小區改造承擔主體責任,主要負責人要親自抓,明確各方職責,制定工作規則、責任清單和議事規程,統籌推進城鎮老舊小區改造。加強城鎮老舊小區改造政策解讀,著力引導群眾從“要我改”到“我要改”,營造社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。



浙江省人民政府辦公廳

2020年12月1日

(此件公開發布)

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